中指院:2017年上半年中国房地产政策盘点

中指院:2017年上半年中国房地产政策盘点

  2017年上半年,在强调住房居住属性背景下,地方调控政策差异化明显,热点城市政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,“限售”模式且范围不断扩大,同步加强房地产金融监管,着力投资投机性需求。中央出台住房租赁市场管理条例,加快购租并举住房制度建设,深化土地、人口,加快长效机制的建立,为房地产平稳健康发展构建良好的。

  住房居住属性,分类调控、因城施策仍是2017年房地产政策主基调。3月工作报告宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、政策要实、社会政策要托底的政策思,以推进供给侧结构性为主线,适度扩大总需求,加强预期引导,深化创新驱动,全面做好稳增长、促、调结构、惠民生、防风险各项工作,保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定。报告明确今年国内生产总值增长6.5%左右的宏观目标,强调今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,财政政策要更加积极有效,货币政策要保持稳健中性。针对房地产方面,明确今年房地产市场的三项重点工作:加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、住房居住属性。同时,扎实推进新型城镇化,深化户籍制度,今年实现进城落户1300万人以上,加快居住证制度全覆盖。

  多部委召开会议明确今年工作任务,因城分类施策成重点。今年1月,各部委工作会议陆续召开,明确2017年工作任务。全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整结构,提高住宅用地比例,对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。1月6日,央行强调要因城施策,继续落实好差别化住房信贷政策,切实防范化解金融风险。1月10日,银监会提出分类实施房地产金融调控。同时,各部委积极响应中央经济工作会议提出的“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,发改委表示“完善区域协调发展和新型城镇化政策组合”。农业部强调推进农村产权制度。财政部表示深入推进财税体制。

  货币政策强调注重稳健中性。1月6日,中国人民银行工作会议强调,要保持货币政策稳健中性,综合运用多种货币政策工具,调节好流动性闸门,保持流动性基本稳定。因城施策,继续落实好差别化住房信贷政策。2月21日,中央局召开会议讨论工作报告,会议指出,实现今年经济社会发展目标任务,要稳定和完善宏观经济政策,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。3月10日,中国人民银行行长周小川在等答记者问时表示,住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展,但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整,估计会适当放慢。4月1日,中国人民银行货币政策委员会召开2017年第一季度例会,稳中求进工作总基调,适应经济发展新常态,实施好稳健中性的货币政策,流动性基本稳定,引导货币信贷及社会融资规模合理增长。

  加强金融管控,防范金融风险。今年上半年,各部委多次强调防控金融风险,均强调把防控金融风险放到更加重要的。2月14日,中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》文,对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等5种行为进行规范。2月17日,央行发布2016年第四季度中国货币政策执行报告,要求严格信贷流向投资投机性购,把防控金融风险放到更加重要的,加强对企务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产泡沫风险等领域的风险监测分析。4月10日,中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见提出,银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制,将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企券,以及其他形式的房地产融资纳测范围,定期开展房地产压力测试。自去年8月份以来,针对房企的资金监管逐步趋严,此次房企融资渠道扩散至私募资管,房企资金监管进一步趋严。同时中央还加强了对土地储备相关的金融管理,在明确发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源的,同时要求不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。

  多城市政策密集出台,调控城市进一步扩容。2017年上半年,在因城施策的导向下,各地积极深化房地产政策调控,多城市楼市政策调整密集出台。调控城市持续增加(地级市、县市),政策区域联动性、创新性增强,截至6月底,有60个地级以上城市和31个县市出台调控,海南、从省级全面调控。

  环京周边多个县级市密集收紧。3月,调控进一步升级,非京籍纳税年限由5年调整为连续60个月,同时将商住纳入限购范围,将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求,购买非普通自住房不低于80%。政策升级后,首付比例已达到一线城市最高水平。出台调控政策后,环京周边县市也集中出台调控措施,其中,实行统一限购,其中针对环雄安新区和环首都重点地区,非当地户籍居民购房需提供当地3年及以上社保或个税缴纳证明。、承德扩大限购范围。崇礼调控升级。市区、涿州、涞水、、、天津、秦皇岛、市中心区、中心城区等地限购限贷。

  环雄安新区的区域调控升级。4月1日,国务院决定设立雄安新区,规划范围涉及省雄县、容城、安新3县及周边部分区域。中央指出规划建设雄安新区严禁大规模开发房地产,目前新区三县均已冻结全部房产过户,周边市区县也同步限购限贷,包括下辖霸州市、文安县、下辖徐水区、满城区、清苑区、定兴县、高阳县、白沟新城、高碑店市以及下辖任丘市等,形成了环雄安新区限购范围。

  山东城市群三四线城市调控加强。青岛、济南陆续跟进调控。青岛限购又限售,并提高住房公积金贷款利率。除提高贷款首付比例,济南也加入限售的行列,同时,针对大学本科以上学历的购房者,出台享有本地常住户口居民同等购房的政策。此外,调整住房公积金贷款利率,临沂严格规范商品房预售管理,实行一房一价申报,3个月内不得涨价。

  中心城市中上海加强商住管理,南京将限购范围扩至六合、溧水、高淳,杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年限。同时中心城市周边三四线城市也连续收紧。上海周边嘉兴及嘉兴下辖嘉善、海宁、平湖(包括港区)针对非本地户籍居民限购1套,桐乡限购2套,海盐县限购3套;南通针对二套房调整公积金首付比例,启东市开始限售;苏州张家港市加强市场监管。南京周边镇江句容要求非本地户籍居民购房需缴纳1年社保或个税,淮安针对本地、非本地居民实施差别化限购政策;滁州开始限贷,无锡、扬州限售;镇江、、常州调整公积金首付比例。合肥周边芜湖加入限售阵容。另外,其他城市也陆续收紧,宁波限购限贷,徐州限售,丽水提升公积金贷款首付比例,温州也收紧调控政策,安徽阜阳临泉县开始限价。

  环广州、深圳周边城市调控加码。3月,广州限购升级并扩大限购范围,深圳对商办进行调控。随后,环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。其中,针对非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限,东莞、中山、江门对实施差别化政策,珠海最为严格,提高至5年,并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围。清远、惠州严格加强监管。

  海西城市群双核厦门、福州继续加强调控。厦门连续出台政策升级限购门槛,本市单身人士购房,将非本市户籍家庭纳税或社保缴纳年限提至3年,并要求通过赠与方式转让住房后再次购买住房需满3年。厦门制定厦漳泉房地产调控联动机制实施方案,与周边城市联动调控。福州同期出台限贷升级措施,本市户籍家庭购买二套房最低首付比例提至50%。福州周边连江出台限购限贷等收紧政,长乐、闽侯县、闽清县受溢出需求影响开始限售,平潭县调整公积金。

  海南全面调控。4月,海南全省限购,暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的本省户籍居民出售新建商品住宅,调整房贷首付比例,并限售模式。随后琼海市、海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙等市县陆续跟进加强调控。六地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围,提高了产权式酒店的经营比例,且多对外地居民购房提出需2年以上社保或个税缴纳证明要求。

  部地区出台调控措施的城市数量进一步增加。长沙、赣州、等城市新出台限购限贷政策,南昌、南宁、成都、西安等则进一步升级调控政策。针对不同城市、城市内部的不同板块,政策都体现出差异性,成都对限购区域和非限购区域信贷政策作差异化调整,长沙在非本地户籍限购方面针对的湖南省内外户籍家庭作进一步区分,郑州将新郑市、荥阳市、中牟县也纳入限购区域。三四线城市也陆续开始调整,郑州周边开封限售并房价涨幅,贵阳、天水、等市则对公积金进行调整。(当前进行调控的城市详见附表)

  创新限售模式蔓延至三四线年上半年,地方调控密集出台,继限购、限贷后,部分城市“限售”模式,短期投机需求稳定市场预期。3月24日,厦门率先针对个人出台交易的措施,明确新购买住房的,需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿,限售城市逐渐从热点一二线个城市实行限售措施。从限售年限来看,海南全省及广州、青岛、承德、济南、徐州等16个城市均要求满2年,珠珠海、惠州、成都、南京、郑州、开封、等地要求满3年。而启东、扬州、白沟新城等地分类,区分本地户籍和非本地户籍,主要非本地户籍购房再交易转让,西安则对购买新房和二手房作差别化。

  全面厦门、广州、青岛、徐水区、东莞、福州(五城区、闽侯县、长乐市、闽清县)、常州、海南全省、承德、济南、芜湖、长沙、无锡、嘉兴、北海、南宁、徐州新购买住房的,取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。

  珠海、惠州、成都、南京、郑州、开封、新购买的住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易(转让)。

  分类南通启东市非启东籍居民在启东购买一手房的,从网签之日起三年内不得上市交易;购买二手房的,从产权变更之日起三年内不得上市交易。

  扬州在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的,自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的,不得上市交易。公证机关不得办理协议手续。

  白沟新城非本地户籍家庭购买新建住宅或二手房,该房产自登记之日起5年内不得转让。

  主城区(莲池区、竞秀区、高新区)住房自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满2年的,不得买卖。对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房,自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的,不得买卖。

  西安购买的商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

  土地首次出现限售政策,“限售十年”最严格。主城区出台目前最为严厉的限售政策,与其它城市不同的是,除限取得产权证满2年方可买卖外,还新提出对通过“限房价、竞地价,限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房,自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的,不得买卖。市已在推出的编号“2017-030号”地块中首次采用“双限双竞”出让方式,要求竞得土地人告知此地商品住房购买人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。此外,珠海也推出10年限售,其中,1商业地块要求竞得者10年内不得抵押、转让及销售,还有3住宅用地仅销售给限定区域内注册的工业企业员工,且取得《不动产取证》10年后方可转让。

  热点城市严禁商办项目擅自改为居住用途。明确商办限售,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给个人,但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的条件。同时严禁商办项目擅自改为居住用途,打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。随后,广州也出台政策商服类物业销售对象应当是法人单位,此前已购买商服类物业可转让给个人,个人取得不动产证满2年后方可再次转让。上海住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,分类开展商办项目清理整顿。深圳、南京、成都也发文严禁将商办类项目擅自改变为居住用途。

  各地商办清理整顿力度不同。上海对处于不同开发阶段的项目分类出台针对性整改意见,已批未建的项目,重新审图、撤销调整;在建未售的项目,全面检查;在项目交付使用前,相关部门要联合验收;对已售未交付入住的项目,按照商办房屋功能全面整改;对已交付入住的项目,从严管控。同时上海公布了《本市近期商业办公项目清理整顿典型案例》,推进全市商业办公项目清理整顿工作,并继续依法督促开发商整改,切实购房益。对比上海严控政策来看,的整顿力度相对温和。针对3.26政策披露了具体的执行口径,口径以政策出台日期为节点,再度明确对已售和未售项目区分,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施;可以出租,且不限定出租对象。

  开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是登记的企事业单位、社会组织。已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的条件。

  在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。

  严禁擅自改变产业项目规划用途作为居住使用。打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。

  严格产业用地供应管理,产业项目应符合首都功能定位,实施产业项目退出机制。

  重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目,要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整。对在建未售的项目,从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查,发现建设行为违反相关的,应责令整改;在项目交付使用前,相关部门要再次进行联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

  对在售商业办公项目区分不同情况,分类清理整顿:对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,整改符合的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。对已交付入住的项目,从严管控,开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。未按照整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,交易。

  清理整顿工作的对象,是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。已网签的,购房人要求退房,开发企业必须积极配合;已网签的,购房人要继续履行合同,可交付使用,相关信息记入房屋交易登记系统。

  广州商服类(商业和办公)房地产项目不得改变为居住用途,最小分割单元不得低于300平方米。商服类物业销售对象应当是法人单位,再次转让当转给法人单位。此前已购买商服类物业可转让给个人,个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

  深圳建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。单栋(座)建筑同一楼层内,设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一,套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和,不得超过该层办公建筑面积的50%。研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米。

  南京加强商业办公等非住宅类建筑规划管理。商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计;房地产开发企业不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。住宅、公寓层高超过3.6米要另算面积。

  成都商业、办公类建设项目严禁擅自改变为居住用途。商业、办公类建设项目不得采用住宅套型式布局与功能设计。标办公用房不得接入天然气。不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。

  地方因地制宜去库存。1月11日,河南省发布《关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》,强调增加住房租赁市场供应。1月12日,《南京市“十三五”国土资源和利用规划》围绕“去库存”,适度控制市场不成熟区域住宅用地上市量,根据需求精准投放商业办公类用地。1月23日,广东省发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,鼓励住房租赁消费。3月15日,河南省召开农民工工作领导小组会议,着重农民工市民化工作,积极有序推动农民工在城镇落户。5月18日,江苏省印发《关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的通知》,鼓励从市场筹集租赁住房房源,把适合作为租赁住房或者经过符合租赁住房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。沈阳出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》继续对高校、中等职业学校在校生、新毕业生(毕业未超过5年,下同)购买商品住房给予契税全额补贴政策。6月13日,邵阳市人民出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的意见》,提出根据房地产库存情况,科学调整土地供应规划和规模,加大棚户区货币化安置力度。

  部分省市大力推进商办库存去化。1月9日,苏州出台《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》,针对建设单位已取得国有建设用地使用权、尚未开发建设完成或已竣工尚未实现销售的商业办公用房或项目,实施分类处置政策,通过调整用地规划政策、促进销售利用政策,加快推进商办库存去化。2月28日,莆田市日前下发《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》,通知提出对尚未开发建设的商业办公房地产项目用途转型。5月16日,安徽省七部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,要求进一步加强非住宅商品房供应管理、多渠道消化非住宅商品房库存、加强房地产市场监测分析和风险防控。其中,个人因房屋被征收选择货币化安置的,被征收人可用其持有的“购房券”购买非住宅商品房。

  中央深入研究房地产长效机制,推动市场平稳发展。2月28日,中央财经领导小组第十五次会议上,习强调深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。住建部在国新办新闻发布会提出,现在具备了建立房地产的基础性制度和长效机制的条件。工作报告也明确加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。3月23日,国务院办公厅《关于印发2017年政务公开工作要点的通知》围绕促进房地产市场平稳健康发展推进公开。通知强调,加快建立统一规范、准确及时的房地产市场信息定期发布机制,做好对差别化信贷、因地制宜调控等房地产政策的解读工作,正确引导,稳定市场预期和信心。加强房地产市场监管信息公开,严格规范房地产开发和中介市场秩序,防止虚假宣传、恶意炒作等加剧市场波动。4月25日,局会议指出要坚定不移推进“三去一降一补”,提升传统动能,大力培育发展新动能,振兴实体经济,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

  住房租赁市场管理条例出台,加快购租并举住房制度建设。住房租赁市场的发展,是深化住房制度的重要内容,有利于加快推进房地产长效机制建设。1月10日,住建部、财政部印发《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》,明确租赁补贴具体政策,各地要结合当地住房租赁市场的租金水平、补贴申请家庭支付能力以及财力水平等因素,分档确定租赁补贴的标准。5月19日,住建部起草《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。征求意见稿共7章、47条,涉及住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理和法律责任等方面。

  因城施策调整土地供应。1月12日,全国国土资源工作会议指出,对保障性住房用地应保尽保,对商品房根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应,对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。4月1日,住建部、国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,强调要强化住宅用地供应“五类”调控目标管理,住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。5月10日,国土资源部印发《2017年全国土地利用计划》,对房地产库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标。此后,地方积极响应中央政策。发布《2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《2017年度国有建设用地供应计划》,规划未来5年供应住宅用地6000公顷,以保障150万套住房建设需求。6月27日市住房和城乡建设委员会发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》,要求全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市。河南省住房和建设厅和国土资源厅发布《关于贯彻落实建〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求合理安排住宅用地供应,科学把握住房建设和上市节奏,增加有效供应,加大住房保障力度。此外,福州、南昌、赣州、、天津、镇江、扬州、北海等城市也陆续提出措施。

  土地不断深化。1月22日,国土资源部印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》,对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出部署,要求到2018年年底,在相关地区建立符合城乡统一建设用地市场要求,产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。2月4日,国务院印发《全国国土规划纲要(2016—2030年)》,对国土空间开发、资源、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排,首个国土开发与的战略性、综合性、基础性规划印发。《规划纲要》明确到2020年,全国主体功能区布局基本形成,国土空间布局得到优化;到2030年,以重点经济区、城市群、农产品000061)主产区为支撑,重要轴带为主干的新型工业化、城镇化格局基本形成,人口集疏更加有序,城市文化更加繁荣,全方位对外格局逐步完善,国际竞争力显著增强。

  推动人口均衡发展。1月25日,国务院印发《国家人口发展规划(2016—2030年)》,提出优化人口空间布局,加快推进以人为核心的城镇化,引导人口流动的合理预期,畅通落户渠道,到2020年实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,全面提高城镇化质量。规划明确提出要实施人口均衡发展国家战略,强调注重人口内部各要素相均衡、人口与经济发展相互动、人口与社会发展相协调、人口与资源相适应的战略导向。6月16日,济南《关于进一步深化户籍制度的实施意见(征求意见稿)》中就提出,取消投资纳税、购买房屋等落户,调整完善人才引进、政策迁入、亲属投靠、居住就业等落户标准,适应省会城市中心、次中心、卫星城不同区域发展需要,实行分区域分类别户口迁移政策。

  进棚户区有序进行,货币化安置工作大力推进。1月10日,住房城乡建设部、财政部、国土资源部印发《关于进一步做好棚户区工作有关问题的通知》,强调要加速推进棚改,依法依规控制棚改成本,科学规划棚改腾空的土地,注重配套和建设,优先安排出让棚改腾空的土地,同步推进产业发展。1月16日,全国棚户区工作电视电话会议明确今年棚户区新开工600万套的目标任务,强调要加快棚改进度。同时,要求国务院有关部门将尽早下达中央补助资金,各地还要加快落实开发银行、农业发展银行棚户区贷款,为加快棚改进度创造条件,要继续提高房地产库存量大的城市棚改货币化安置比例。2017年工作报告中提到,要因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。5月24日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议指出,从2018年到2020年再各类棚户区1500万套。在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例。并且,会议明确加大中央财政补助和金融、用地等支持,以创新的举措、不懈的韧劲啃下“硬骨头”。

  地方响应中央推进棚改建设。山东指出要大力提高棚改货币化安置比例,商品房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城基本实行货币化安置。2月13日,山西省住建厅披露2017年对房地产相关领域的工作目标,表示要加快实施城市棚户区和城中村,进一步打通去库存与棚户区之间的通道,加大棚户区和城中村货币化安置力度,促进库存商品房为安置住房。3月2日,涞水县人民印发《关于加强调控商品房市场的若干》,提出盘活存量土地,加大棚改力度,增加住房供给。3月10日,滁州发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》,强调要做好棚户区征迁安置工作。6月12日,三亚出台《三亚市购买棚户区服务管理暂行办法》,购买棚改服务并鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改服务。

  中央规划建设雄安新区。4月1日,中央新设立了雄安新区,重点打造非首都功能疏解集中承载地,国家级新区扩容至19个。5月3日,国土资源部党组理论学习中心组学习(扩大)会议计划,将雄安新区作为国土资源管理试点和创新政策的先行先试区,重点从保障用地需求、土地供应政策、城市地质调查、不动产统一登记和土地税费相关政策等方面给予支持。5月6日,国务院副总理张高丽在安新县主持召开雄安新区规划建设工作会议强调,要有力有序有效做好管控工作,管住土地、管住房地产、管住周边区域。同时,省委赵克志刊文《系好雄安新区规划建设第一颗扣子(理政新思想新实践)》,提出要严格对新区以及新区周边、京冀交界地区的全面管控,防范和打击炒地炒房炒房租投机等行为,切实管住地价房价和房租,满足住房需求,打造政策高地、成本洼地。

  深化区域统筹发展。第三批自贸区新增7地,分别为浙江、河南、湖北、四川、重庆、陕西、辽宁,加上此前上海、天津、福建、广东,我国已有11个自贸试验区。从区域布局来看,此次新设自贸区主要集中在部地区,自贸区建设由东部沿海地区向部转移,体现了促进区域协调发展的战略目标。2月16日,发改委、住建部印发《北部湾城市群发展规划》,包括广西、广东、海南三省(自治区)的15个城市都在规划范围内,将会构建打造“一湾双轴、一核两极”的城市群框架。其中,南宁市被定位为核心城市,将会建成特大城市和区域性国际城市,城市群内的产业发展将会有所侧重。6月,为强化城乡区域统筹发展,国务院陆续批复同意、湛江、太原、徐州4市至2020年的城市总体规划,明确在上述4地确定的城市规划区范围内,实行城乡统一规划管理。

  加快培育特色小镇,助推新型城镇化发展。1月18日国务院新闻办公室召开了改善农村人居工作进展情况的新闻发布会,指出未来特色小镇将有重点发展、有条件发展,有特色发展。4月11日,住建部和中国建设银行601939)联合发布《关于推进商业金融支持小城镇建设的通知》,强调要加大商业金融的支持力度,积极引导社会资本进入小城镇,用新发展统筹指导小城镇建设,全面提升小城镇建设水平和发展质量。5月27日,住建部印发《住房城乡建设部办公厅关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,提出以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3,要求地方不能盲目立项、盲目建设,不能大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发。

  4.2017年下半年展望:继续因城施策市场调控,推进长效机制加快形成

  强化热点城市房地产市场调控,促进市场平稳发展。从此轮调控政策来看,多管齐下,过热的投资投机需求,稳定市场,促进住房回归居住属性。施策手段也更多样化,注重因城、因区施策。城市群各城市间调控将继续协作发力,核心城市与周边城市在金融、土地等方面联动施策,城市内部也通过多类政策协同配合。未来金融政策、土地政策方面也将进一步强化。金融信贷端口收紧将是大概率事件,除取消首套房贷利率优惠、放缓房地产贷款增幅外,也将适时收紧信贷政策,严格房地产市场金融监管,投资投机需求。同时,地方也将继续加强对土地供应的管理,合理安排供地规模、布局、结构和时序,推动市场走势将更趋于。

  加快形成稳定房地产市场发展的长效机制和住房制度。长效机制是促进房地产市场平稳健康发展的重要手段,也是推进新型城镇化发展的重要途径。中央已提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制,包括住房制度、房地产相关财税、农村土地、住房金融等在内的一系列制度建设将有新的进展。以为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设也将同步加快,在优化中长期供应体系同时,继续加强低端基本保障和加快建立购租并举的住房制度。未来住房租赁市场走势将更加规范,也将成为我国调整住房结构、建设购租并举住房制度的主要推动力。同时继续大力棚户区,提高货币化安置比例,在加快去库存、影响当地市场供需格局的同时,也提升企业投资空间。未来与之相配套的土地、财税、金融联动机制将有较大空间,同步促进长效机制建立健全,真正实现住有所居。

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